Le marché québécois face au défi de sa maturité
Au Québec, le paysage est différent. Hugo Lafrance, président de Bâtiment durable Québec, décrit un marché encore « organique » et peu mature, où les institutions financières locales restent « frileuses » à accorder des incitatifs concrets pour les bâtiments durables.
Les certifications tierces comme HQE ou LEED ont un rôle vital puisque les banquiers ne sont pas des experts techniques. Ces certifications servent de « garanties de performance » et de preuves de robustesse indispensables pour évaluer le sérieux d’un promoteur. Prenons l’exemple de l’enveloppe du bâtiment. Dans le contexte canadien en général et québécois en particulier, la performance devrait aussi présenter un enjeu fondamental. Car malgré le faible coût de l’énergie au Québec, la science du bâtiment et la qualité de l’enveloppe restent des vecteurs de performance et de résilience collective face aux aléas climatiques. C’est pourtant loin d’être le cas.
La qualité intrinsèque pour mieux gérer le risque
Le « dérisquage » d’un projet doit être pragmatique et commencer sur le chantier. Serge Cormier, vice-président au Fonds immobilier de solidarité FTQ, insiste sur cet enjeu, car le contrôle qualité (étanchéité, isolation, membranes) doit être le « chapitre 1 » de toute certification durable pour éviter des problèmes coûteux comme les moisissures. Mais il y a cependant un frein majeur au Québec, car les évaluateurs agréés travaillent encore parfois avec le « rétroviseur », en utilisant un référentiel de comparables passés qui empêche de valoriser correctement des innovations comme les structures en bois massif.
La valeur d’un actif repose finalement sur un triptyque assez simple : utilité, rentabilité et risque. Si la durabilité n’augmente pas nécessairement la rentabilité immédiate, elle reste le meilleur facteur de promotion, car elle réduit drastiquement le risque d’obsolescence. Le marché doit basculer vers un système de référentiel « opposable » pour limiter cette obsolescence, particulièrement dans le secteur tertiaire où les actifs non performants risquent de devenir invendables.
Un dialogue constant pour nourrir un « projet de société »
Marjolaine Meynier-Millefert, présidente de l’Alliance HQE-GBC, souligne que les outils de certification permettent d’instaurer un « dialogue constant » entre les acteurs de l’industrie de la construction et les pouvoirs publics. Ce processus aide à structurer et à faire évoluer les politiques nationales en s’appuyant sur des retours d’expérience concrets La transformation durable du bâtiment doit se penser comme un véritable « projet de société » plutôt que comme une simple démarche de marché. Cette approche vise avant tout la protection des populations et s’inscrit dans les politiques locales à long terme.
D’ailleurs les phases d’expérimentation public-privé (comme l’expérimentation E+C- menée en France sur le « bas carbone » ou l’« énergie positive » a donné lieu à l’instauration de la réglementation environnementale RE2020) servent de banc d’essai, de laboratoire, d’expériences permettant de définir des standards de performance qui sont ensuite intégrés dans les réglementations officielles.
Le rôle de l’usager et la valeur d’usage
L’usager doit être un pilier de la certification au sens où elle doit intégrer des objectifs directement liés à la qualité de vie, notamment par le biais de la santé, du confort et de la qualité des usages au sein du bâtiment. Pour Serge Cormier, si l’industrie s’est longtemps concentrée sur d’autres aspects techniques, il est aujourd’hui devenu essentiel de porter le regard sur l’usager dans le développement des projets.
La création d’un langage commun qui inclut les occupants (qu’ils soient résidentiels, industriels ou commerciaux) devient nécessaire pour réussir la transition financière et opérationnelle de l’immobilier durable. En somme, l’usager ne doit plus être considéré comme un simple sujet passif, mais comme un vecteur de performance et de valeur pour le bâtiment. Un changement de paradigme doit donc s’opérer vers la valeur d’usage. Dans l’immobilier commercial, on évalue de plus en plus l’impact du bâtiment sur la productivité des usagers et son impact socio-économique et territorial global. Dans le résidentiel, on peine à mettre au centre des préoccupations le bien-être des occupants bien qu’il apparaisse comme un facteur déterminant de stabilité dans la commercialisation de l’espace et la vacance des locataires.
Attention à l’effet « boomerang »
En conclusion des échanges, Jean-Michel Champagne, directeur de projets changements climatiques chez Stantec, a mis en garde contre l’inaction. Avec l’arrivée de normes extrafinancières strictes (comme la ligne directrice B-15 du BSIF au Canada), le secteur financier commence à imposer une pression réelle. Il évoque un effet « boomerang » pour les acteurs qui ignorent ces enjeux : « les acteurs qui n’investissent pas aujourd’hui dans la durabilité finiront par payer le prix fort lors de la revente ou du refinancement de leurs actifs bruns ».Les organismes de surveillance, tels que le BSIF ou l’AMF, imposent désormais des obligations de performance liées au carbone et à la vulnérabilité climatique. Ces exigences transforment la durabilité, qui passe d’une initiative volontaire à une nécessité systémique pour les investissements et les transactions immobilières.
HQE : Un modèle holistique et adaptable
La force de la certification HQE réside dans sa vision globale. Elle repose sur quatre engagements indissociables : le respect de l’environnement, la qualité de vie, la performance économique et le management responsable.
HQE a servi de laboratoire pour les politiques publiques françaises, notamment pour la réglementation RE2020, grâce à l’expérimentation précoce de l’analyse du cycle de vie. La certification n’est pas qu’une étiquette, c’est un outil de dialogue constant pour faire évoluer les politiques publiques. Si HQE est un standard international, il permet une flexibilité locale pour répondre aux contraintes constructives et réglementaires spécifiques de chaque territoire.
Une adaptabilité confirmée par Olivier Lanne, directeur général de Cerqual, car l’un des enjeux suivants sera de « territorialiser » le référentiel HQE résidentiel pour le Québec avec pour objectif de proposer un référentiel qui réponde réellement aux besoins des donneurs d’ouvrage québécois tout en maintenant une cohérence globale et une ambition partagée.
Certivea, organisme français de certification, a conçu ses référentiels commerciaux et institutionnels comme globalement applicables, dans tous les pays et dans chaque contexte. Lorsqu’un critère doit être adapté aux enjeux québécois, le référentiel permettra de proposer des équivalences nationales et provinciales, qui deviendront partie du référentiel. Cette démarche inclura la formation d’auditeurs au Québec pour réaliser les évaluations, notamment auprès de la Direction de la formation continue et des entreprises du Cégep du Vieux Montréal.
Les experts s’accordent sur le fait que la certification n’est plus une simple option « intéressante », mais un outil de sécurisation financière et de transparence pour éviter le greenwashing.
La durabilité influence directement la valeur financière des actifs. La certification, la résilience et la performance énergétique influencent non seulement la liquidité, mais aussi l’assurance des bâtiments. Les normes extrafinancières (comme les normes IFRS ou les normes européennes ESRS) créent un langage commun pour les banques, facilitant le financement des projets durables. Nos modèles économiques nécessitent une véritable prise de conscience. Ils doivent désormais intégrer les externalités, comme le carbone lié à la démolition comme à la construction. Le développement des projets au Québec doit tenir compte de la résilience des infrastructures, notamment la capacité de distribution des ressources sur le territoire, qu’il s’agisse d’eau ou d’électricité.
Le développement de projets durables au Québec n’est plus une simple question d’image de marque. C’est une stratégie de sécurisation financière et technique. En offrant un cadre rigoureux, mais adaptable, HQE permet de structurer le marché, d’anticiper les risques climatiques et de répondre aux nouvelles exigences des investisseurs mondiaux. Comme l’a résumé Olivier Lanne, l’expertise est prête et les parties prenantes sont mobilisées pour lancer les premiers projets communs en terre québécoise.
Vous êtes intéressé par la création d’une certification HQE au Québec et vous souhaitez participer aux groupes de travail d’adaptation du référentiel HQE Québec, vous pouvez vous inscrire ici.
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